فهرست
- مقدمه
- تعریف
- دلایل اقتصادی فرسودگی بافت های فرسوده
- دلایل عدم گرایش شرکت های فعال در امر ساخت و ساز به پروژه های بافت فرسوده
- راه حل برون رفت از مشکل
- ابزارهاو شیوه های نوین تامین مالی
- نهادهای اقدام کننده
- نتیجه گیری
مقدمه
شکل گیری برخی از محلات و مناطق شهرهای بزرگ بنا به دلایل متعدد به گونه ای بوده است که با ضوابط و معیارهای شهرسازی و معماری امروز مغایرت داشته و به نوعی وصله ناجور به تن شهرها خصوصاً کلان شهرها می باشد. این بافت به مرور زمان فرسوده تر شده و علاوه بر فرسودگی ابنیه، شبکه تاسیسات شهری آنها نیز فرسوده شده و کارکردهای شهری خود را از دست می دهند.
دلایل زیادی وجود دارد که مردم ترجیح نمی دهند منازل خود را در این بافت ها، نوسازی نمایند.
نوسازی و بهسازی این نوع بافت ها، توجه و اهتمام ویژه دولت و شهرداری ها و همکاری مردم را می طلبد.
در این مقاله سعی شده است از منظر اقتصادی به موضوع نگریسته شود و راهکارهاو شیوه های نوین تامین مالی و جذب سرمایه گذار جهت اجرای این قبیل پروژه ها ذکر شود.
تعریف
۱-۲٫ بافت فرسوده شهری :
صطلاحاً به مناطقی ااز شهر اطلاق می شود که بیش از ۵۰ % املاک آن سه ویژگی شاخص زیر را داشته باشد:
- مساحت قطعات کمتر از یکصد متر مربع باشد.
- ساختمان ها، کم دوام یا بی دوام و خشت و گل و چوبی باشد.
- شبکه معابر کمتر از شش متر عرض داشته باشد.
۲-۲٫ دلایل فرسوده ماندن بافتهای فرسوده
این دلایل مطابق شکل (۱) می‌تواند شامل موارد فرهنگی ، اجتماعی ، شهرنشینی ، اقتصادی ، ارثی و مالکیت و سایر عوامل باشد که در این مقاله به «دلیل اقتصادی» پرداخته می‌شود.
شکل ۱٫ دلایل فرسوده ماندن بافتهای فرسوده
دلایل اقتصادی فرسوده ماندن بافت های فرسوده
بافت ناهمگون این بلوک ها به گونه ای است که هریک از مالکین رأساً نمی توانند به بلند مرتبه سازی اقدام نمایند چرا که اینکار مستلزم داشتن عرصه ای با متراژ مناسب می باشد که آن هم نیازمند تجمیع چند ملک است که توافق با صاحبان سایر املاک، مشکلات خاص خود را دارد.
از سوی دیگر مباحثی همچون سایه اندازی، عرض معابر و بعضاً عدم امکان ورود و خروج خودرو به ملک موجب می شود ارزش افزوده ساخت و ساز به صورت موردی در بلوک های بافت فرسوده کمتر از سایر نقاط شهر شود.
اگر به فرض صاحبان چند ملک هم اقدام به نوسازی نمایند ممکن است مجاورین تا دهها سال اقدام ننمایند و این موضوع ارزش اقتصادی پروژه را پایین می آورد.
فلذا کسانی که قصد ساخت و ساز دارند عمدتاً شهرک های جدید یا املاکی که چنین مشکلاتی نداشته باشند را انتخاب می نمایند.
ارزش افزوده در بلوک های بافت فرسوده به قدری پایین است که علیرغم تخصیص وام های طویل المدت و با بهره پایین و علیرغم معاف شدن این املاک از پرداخت عوارض پروانه ساخت در حد ضوابط، باز هم رغبتی در مالکین اینگونه املاک جهت نوسازی ملک خویش بوجود نیاورده است.
پیشنهاد می شود این گونه بافت ها، به صورت یکپارچه و تجمیعی در قالب یک بلوک توسط شرکت های بزرگ سرمایه‌گذار اقدام شود به طوری که یک شرکت یا کنسرسیومی از چند شرکت، اقدام به نوسازی و بهسازی مجموعه یک بلوک بافت فرسوده بنمایند.
اما گویی چنین شرکت هایی هم با مشکلاتی مواجه هستند که در ادامه به آنها می پردازیم.